16/08/16г.
«Положение о проведении совместных сделок членов ГРЖР» разработано для повышения общественного доверия к профессии риэлтора со стороны клиентов, обеспечения надлежащего качества риэлторских услуг, а также предупреждения и разрешения корпоративных конфликтов.
Настоящее Положение является обязательным для компаний-членов ГРЖР и призваны регулировать отношения, возникающие между Риэлторскими компаниями, Агентствами недвижимости и Индивидуальными предпринимателями при проведении ими совместных сделок.
Риэлторские компании и риэлторы – члены ГРЖР осуществляют свою деятельность на основах деловой порядочности и взаимоуважения между всеми компаниями - членами ГРЖР, а также на основе принципов сотрудничества с другими членами риэлторского сообщества, которые включают:
- Предоставление достоверной информации об объектах недвижимости в рамках «Положения о проведении совместных сделок ГРЖР»;
- Обмен информацией об объектах недвижимости и субъектах рынка недвижимости, которые вызывают сомнения с точки зрения соответствия законодательству, требованиям настоящего Положения и принципам деловой этики, а также работа с которыми нежелательна по другим причинам (с указанием таких причин);
- Обмен информацией о некорректном поведении на рынке недвижимости риэлторских компаний, индивидуальных предпринимателей, риэлторов, клиентов и других лиц – участников рынка недвижимости;
Общие положения:
1.2. Сотрудничество между риэлторскими компаниями и ИП – членами ГРЖР осуществляется на основании данного «Положения о проведении совместных сделок» или соглашения о сотрудничестве.
1.3. Риэлторские компании (риэлторы) могут заключать Соглашения о совместных сделках с Агентствами недвижимости и ИП, не являющимися членами ГРЖР. Такие Соглашения рекомендуется заключать в письменной форме. Совместная сделка является формой исключительно добровольного сотрудничества. Если принимается решение работать с другой риэлторской компанией, риэлтор должен помнить, что предлагая клиенту работу с другой фирмой, он не может нести перед клиентом ответственность за профессионализм Агентств недвижимости, не входящих в ГРЖР. Ни в коем случае нельзя уговаривать клиента. Решение он должен принять самостоятельно.
1.4.Представляя интересы клиента по договору на оказание услуг, риэлтор совершает фактические и юридические действия по поручению клиента строго в соответствии с Законом и со своими обязательствами.
1.5. Риэлторская компания или ИП имеет право представлять интересы клиента только при наличии договорных отношений с клиентом. В договоре должны быть четко указаны обязательства сторон и условия совершения сделки.
1.6.Участниками совместной сделки могут выступать риэлторские компании или ИП , имеющие соответствующие договоры с клиентами.
Риэлторская компания или ИП, выявившие факт заключения клиентом «эксклюзивного» договора с другими риэлторскими компаниями или ИП, обязаны :
1.7.Незамедлительно известить об этом факте других риэлторов, ИП, риэлторские компании, с которыми клиент заключил соответствующие договоры. А также довести до сведения клиента информацию о последствиях нарушения договорных обязательств.
1.8.Провести переговоры с другими риэлторами для урегулирования возникшего недоразумения и согласовать дальнейшие действия, с возможностью погашения клиентом расходов, связанных с исполнением эксклюзивного договора, в том случае, если клиент изъявил желание работать с другой компанией.
1.9.Риэлторские компании, в случае возникающих между ними противоречий, должны разрешать их, не причиняя вреда интересам клиентов.
1.10.Риэлторы должны воздерживаться от споров, дачи отрицательных оценок деятельности других риэлторов (Агентств недвижимости) в присутствии клиентов.
1.11.Переговоры, касающиеся организации взаимодействия при совершении совместных сделок, должны вестись в отсутствии клиентов, если иное не продиктовано сложившимися обстоятельствами, которые могут привести к срыву сделки.
1.12.Риэлторы, участвующие в совместной сделке, путем переговоров определяют место и время заключения сделки, порядок расчетов и иные условия, касающиеся заключения сделки с объектом недвижимости.
1.13. Риэлторские компании (риэлторы) обязаны производить взаиморасчеты друг с другом в соответствии с условиями и в сроки, указанные в Гарантийном письме.(Приложение №1 данного Положения).
2.Работа с собственником объекта недвижимости
Первичная беседа с собственником объекта. Принятие решения о проведении работ.
2.1. При обращении собственника объекта в риэлторскую компанию сотрудник данного офиса проводит предварительную беседу с собственником, в которой выясняются:
а)основные характеристики объекта недвижимости;
б)правовой статус объекта недвижимости (собственники состояние документов), и т.д. в)альтернативная сделка или прямая продажа;
г)технология и объем работы (нахождение покупателя/арендатора; срок оформление документов; подбор альтернативы и т.д.)
2.2.После этого тем же сотрудником принимается решение:
а) О заключении договора (предпочтительно Эксклюзивного);
Если собственников несколько, они все должны быть перечислены в договоре и все должны подписать его.
В случае любых изменений договорных отношений в следствие работы, проводимой риэлтором, все эти изменения фиксируются путем заключения Дополнительных соглашений к Договору.
б) О перенаправлении клиента в иную компанию (объект находится в другом районе или области);
в) Об отказе клиенту в оказании запрашиваемых им услуг (документация не соответствует требованиям закона и не существует законных способов приведения ее в соответствие; обращающееся лицо не является собственником/представителем собственника ) и т.п.
ВАЖНО!!!
В случаях, вызывающих сомнения, сотрудник должен обратиться к руководителю офиса для принятия им решения.
3.Работа с объектом недвижимости.
3.1. В случае принятия объекта в работу (за исключением работ по оформлению документов) сотрудник, принявший объект на продажу/аренду, обязан в срок не позднее конца следующего рабочего дня с момента принятия в работу объекта, заполнить Информационный листок (Приложение №2) и включить объект в общую базу данных на сайте своей компании. Размещение объектов без фотографий не допускается (как минимум должна быть фотография дома).
3.2. В том случае, если за объект недвижимости принят аванс, Представитель продавца обязан немедленно снять объект недвижимости с продажи (удалить объект из базы ЕМЛС) и не предлагать его другим покупателям до окончания срока действия авансового договора.
4.Работа с покупателем/арендатором. Принятие решения о проведении работ.
4.1. При обращении потенциального покупателя/арендатора объекта недвижимости в компанию с ним проводится предварительная беседа, в которой выясняются основные характеристики подбираемого объекта недвижимости (тип, адрес, цена, условия покупки и т.д.)
4.2.После этого непосредственно сотрудником принимается решение:
а) О начале работы (информирование клиента о наличии объектов, соответствующих его требованиям, взятие контактов потенциального покупателя для последующей работы, внесение в базу заявок и т.д.)
б) О направлении клиента в другую компанию, ( кардинальное несоответствие пожеланий клиента возможностям и т.д.).
ВАЖНО!!!
4.3.В случаях, вызывающих сомнения, сотрудник должен обратиться к руководителю офиса для принятия им решения.
4.4.При работе с потенциальным покупателем риэлтор предлагает ему все имеющиеся в базе ЕМЛС объекты и по заявленным в базе ценам.
4.5. Добавление вторых комиссионных недопустимо, так как это при применении в массовом порядке может подорвать репутацию компании и доверие к ней клиентов.
5.1.Представитель продавца, при обращении к нему Представителя покупателя, обязан:
- Предоставить ему всю имеющуюся об объекте информацию (за исключением контактов продавца):
5.2.Организовать просмотр объекта в устраивающее продавца и покупателя время.
5.3.Предоставить копии правоустанавливающих документов на Объект недвижимости Представителю покупателя, в случае необходимости.
5.4.Принять авансовый платеж на ответственное хранение от Покупателя объекта, на условиях, прописанных в договоре.
5.5.Нести ответственность за послепродажную подготовку передачи отчуждаемого объекта недвижимости и принять все меры по своевременному освобождению объекта недвижимости после заключения сделки, снятию жильцов с регистрационного учета, погашению имеющейся задолженности по квартплате, коммунальным услугам, земельному налогу и иным платежам, связанным с отчуждаемым объектом недвижимости.
6.1. Представитель покупателя перед показом объекта должен созвониться с Представителем продавца и получить информацию:
- о действительном наличии объекта;
- об актуальной цене объекта;
- о размере аванса;
- возможные расходы по сделке и источник их финансирования;
- о доле вознаграждения;
- о степени готовности к сделке (срок выхода на сделку в зависимости от подготовки необходимого пакета документов для организации и проведения сделки (в т.ч. ипотечной) в соответствии с законами РФ, а также юридического и физического освобождения, подбор альтернативы и т.д.)
- о степени его участия в сделке.
6.2.Уточнить возможное время показа, нюансы, влияющие на проведение сделки.
6.3. Представитель покупателя, претендующий на получение вознаграждения от своего клиента, не должен совершать действий, направленных против интересов Продавца.
6.4. По договоренности сторон просмотр может осуществляться как обоими представителями, так и одним из них. Передача контактов продавца/покупателя одному из представителей для более эффективной организации просмотра объекта – допускается.
6.5. При совместном показе Представитель покупателя имеет право запросить у Представителя продавца копии правоустанавливающих документов на объект. Однако факт получения копий не является основанием для Представителя покупателя на получение аванса за объект без предварительного согласования с Представителем продавца.
6.6. В случае намерения Покупателя приобрести объект недвижимости, Представитель покупателя должен согласовать возможность внесения аванса с Представителем Продавца, с уточнением даты и времени подписания договора.
6.7. Представитель покупателя обязан сопровождать Покупателя при внесении авансового платежа Представителю продавца.
7.Согласие Покупателя на покупку объекта.
7.1.В случае согласия Покупателя на покупку/аренду объекта в соответствии с заявленными Продавцом условиями осуществляются следующие действия:
- Представитель продавца (после получения от Представителя покупателя информации о согласии на покупку) должен проинформировать продавца о нахождении покупателя и принять меры к заключению эксклюзивного договора(если это не было сделано).
- Представитель Продавца принимает аванс, но только после подтверждения Продавцом своих намерений.
7.2. В случае согласия Покупателя на покупку/аренду объекта при условии корректировок заявленных Продавцом условий, осуществляются следующие действия:
7.3. Специалисты обязаны завизировать Уведомление (Приложение №3) о проведении совместной сделки непосредственно у руководителей своих компаний. А те, в свою очередь, выдать гарантийное письмо о выплате комиссионного вознаграждения.
8.Авансовый платеж .
Внесение авансового платежа, его хранение и использование.
8.1.Передача денежных средств (аванса, задатка) по договору осуществляется по стандартам Представителя продавца.
8.2. Внесение авансового платежа Покупателем происходит только в сопровождении Представителя покупателя.
8.3. Авансовый договор должен заключаться с лицом, обеспечивающим финансирование сделки, т.е. Покупателем, а не Представителем покупателя.
8.4.При подписании договора следует обратить внимание на следующие моменты:
- точный адрес объекта;
- срок действия договора;
- стоимость объекта;
- стоимость объекта, которая будет указана в договоре купли-продажи (балансовая; рыночная)
- условия внесения авансового платежа, возможность рассрочки допускается с указанием срока полной выплаты суммы аванса, но не позднее, чем за три дня до подписания договора отчуждения Объекта.
- условия возврата внесенных денежных средств (например: ипотека не одобрена или не проведение сделки по независящим от Покупателя причинам) и т.д.
- физическое освобождение;
- снятие с регистрационного учета всех лиц ,зарегистрированных в объекте;
- условия удержания денежных средств, их размер.
- ответственность Покупателя за нарушение по его вине сроков заключения договора отчуждения объекта недвижимости, или прав на него;
- дополнительные расходы по сделке (сумма, плательщик).
- обязанности агентства по договору, например:
- выполнение распоряжения условий органов опеки, если среди собственников есть несовершеннолетние,
-организация изготовления документов БТИ,
- организация подготовки отчета об оценке;
- организация сделки ППФ либо ипотечной сделки;
-организация регистрации в ГУРФ
- способ взаиморасчетов между продавцом и покупателем;
- получение финансового документа на внесение денежных средств.(Приложение №4)
8.5.Срок действия эксклюзивного договора должен быть «зеркальным», т.е. совпадать со сроком действия авансового договора.
8.6. Размер вносимой суммы не должен превышать размер суммы авансового платежа, вносимого Покупателем.
8.7. Риэлторская компания не может производить выплаты из денежных средств, внесенных Покупателем в качестве аванса, на погашением задолженностей Продавцов, оплату услуг третьих лиц, на внесение задатка и аванса на другие сделки и т.д. без согласования с покупателем. Условия проведения всех выплат должны быть оформлены Договором или Соглашением к нему либо соответствующим заявлением Покупателя.
8.8. Авансовый платеж должен содержаться отдельно от собственных финансовых средств риэлторской компании, с обеспечением невозможности их использования без разрешения клиента.
9.Размер и схема получения доли комиссионного вознаграждения
Срок и процедура выплаты комиссионного вознаграждения
9.1.Сумму комиссионного вознаграждения за те или иные риэлторские услуги риэлторская компания вправе устанавливать самостоятельно, но при этом учитывая рекомендуемый размер комиссионного вознаграждения при условии качественного оказания услуг по проведению сделки:
9.2. Причитающуюся Представителю покупателя долю вознаграждения Представитель продавца обязан передать в течение срока, указанного в Гарантийном письме.
9.3.Гарантийное письмо после полного взаиморасчета подлежит возврату.
9.4. Оплата вознаграждения производится между участниками совместной сделки, т.е. между риэлторскими компаниями, а не специалистами.
9.5. Сделка считается закрытой, как правило, после регистрации перехода права собственности от Продавца к Покупателю.
В исключительных случаях сделка может считаться закрытой после снятия с регистрационного учета всех ранее зарегистрированных в отчуждаемой недвижимости граждан (либо регистрация их по новому месту жительства); передачи объекта недвижимости по Акту-приема передачи; соблюдения Постановления органов опеки и попечительства.
9.6. Руководитель офиса, представляющего Продавца, обязан незамедлительно проинформировать о произведенном расчете руководителя офиса, представляющего Покупателя.
10.Возврат авансового платежа.
Особенности и процедура возврата. Срок возврата авансового платежа
10.1. Причины, по которым возможен возврат аванса :
- Не проведение сделки по независящим от Покупателя причинам (например: вследствие проведения юридической экспертизы документов объекта, что выявило невозможность произвести полное исследование истории прав собственности );
- Объект недвижимости не прошел андеррайдинг в кредитной организации ;
- Форс-мажор .
10.2. В случае возврата покупателю раннее внесенных в качестве аванса денежных средств , он должен обязательно предоставить договоры и финансовые документы (приходные ордера, расписки и т.д.), подтверждающие их внесение. При утере указанных документов клиенту необходимо обратиться к своему специалисту для решения всех вопросов.
10.3. После поступления письменного заявления от клиента на возврат денежных средств, внесенных им в качестве аванса, риэлторская компания обязана выплатить эти денежные средства в полном объеме не позднее 3-х рабочих дней со дня принятия этого заявления.
11.1. Риэлтор должен проявлять сдержанность, комментируя общую политику других риэлторских компаний или риэлторов и их действия в конкретной сделке, и не допускать публичной дискредитации.
11.2. За нарушение требований настоящего Положения к виновному риэлтору (Агентству недвижимости,) могут быть применены меры воздействия, определенные Комитетом по этике риэлторской деятельности и защите прав потребителей ГРЖР,ГРМО,РГР.
11.3. Вред, причиненный клиенту или другому риэлтору (Агентству недвижимости) вследствие незаконных действий либо невыполнение или ненадлежащее выполнение риэлтором (Агентством недвижимости) обязанностей по договору или данного положения возмещается виновным риэлтором в соответствии с действующим Законодательством РФ и Решением Комитета по защите прав потребителей и этике ГРЖР.
12.1. Риэлторские компании (риэлторы), участвующие в совместной сделке, должны стремиться решать возникающие между ними противоречия или споры во внесудебном порядке, также они могут обратиться для разрешения спора в Комитет по защите прав потребителей и этике ГРЖР. Если возникшие противоречия или спор не могут быть разрешены путем переговоров, споры разрешаются в установленном законодательством РФ порядке.
12.2. Рассмотрение споров и жалоб между риэлторами (Агентствами недвижимости), а также рассмотрение жалоб и заявлений от клиентов производится в порядке, установленном Положением о Комитете по защите прав потребителей и этике РГР.
12.3. Комитет по защите прав потребителей и этике ГРЖР обязан руководствоваться настоящим Положением при рассмотрении споров, а также жалоб и заявлений клиентов.
13.1. Соблюдение «Положения о проведении совместных сделок»
отличает члена ГРЖР от других участников рынка недвижимости.
13.2. Члены ГРЖР вносят предложения по изменению и дополнению профессиональных стандартов и иных документов и положений в письменном виде на имя Президента для рассмотрения их в Комиссии по профессиональным стандартам.
13.3. Каждое предложение рассматривается в Комиссии по профессиональным стандартам и выносится на утверждение в совет ГРЖР, где по ним принимаются решения.
13.4. Принятые решения предлагаются на очередном общем собрании ГРЖР или методом письменного опроса членов ГРЖР и, после их принятия, становятся обязательными для применения в практической работе членов ГРЖР.
Риэлтор-физическое лицо, прошедшее курс обучения в соответствии с действующим законодательством и получившее соответствующий квалификационный аттестат, работающее в составе агентства недвижимости, выполняющее действия по исполнению договора на оказание риэлторских услуг, заключенного Агентством с клиентом. Аттестацию специалист проходит на регулярной основе (один раз в год).
Объект недвижимости - недвижимое имущество, зарегистрированное в органах государственной регистрации, права на которое отчуждаются.
Клиент-Продавец – физическое или юридическое лицо, имеющее зарегистрированные права на распоряжение недвижимым имуществом, готовое уступить или изменить эти права, заключившее с Агентством недвижимости договор на продажу объекта недвижимости на возмездной основе.
Клиент-Покупатель - физическое или юридическое лицо, изъявившее готовность приобрести права на объект отчуждаемого недвижимого имущества и вступившее в договорные отношения с Агентством недвижимости.
Представительский статус - совокупность прав, которые принадлежат клиенту и которые клиент передает риэлтору в объеме, определенном в договоре об оказании риэлторских услуг или по доверенности.
Представитель продавца - сотрудник какой-либо из компаний, заключивший эксклюзивный договор с продавцом для поиска покупателя и принявший объект в базу ЕМЛС.
Представитель покупателя – сотрудник какой-либо компании, представляющий интересы потенциального покупателя, проявившего интерес к объекту из базы ЕМЛС.
Агентство-партнер – Агентство или его специалист, представляющий интересы противоположной стороны в предполагаемой сделке с объектом недвижимости.
Участники сделки (стороны) – физические или юридические лица, передающие и принимающие права собственности (найма, аренды, иные имущественных права) на объекты недвижимости.
Совместные сделки – сделки, при которых разные агентства представляют интересы сторон: продавца (арендодателя, наймодателя, участника строительства жилого дома) и покупателя (арендатора, нанимателя, участника строительства жилого дома) объекта недвижимости, в соответствии с заключенными договорами.
Альтернативная сделка – сделка, в которой хотя бы одна из сторон выдвигает в качестве обязательного условия отчуждение принадлежащего ей недвижимого имущества или имущественных прав на него и одновременное приобретение иного недвижимого имущества.
Эксклюзив, эксклюзивное право – представительский статус риэлтора, ограниченный сроком действия договора, по которому клиент наделяет риэлтора исключительными правами и принимает на себя обязательство не наделять другого риэлтора представительским статусом на тот же объект, с передачей документов в фирму на хранение (как правило).
ЕМЛС - единая система, объединяющая базы данных агентств недвижимости в единое информационное пространство, а также организованный сбор информации об объектах собственности, осуществляемый группой риэлторов, договорившихся о сотрудничестве с целью оказания помощи участникам рынка недвижимости, а также расширения собственных возможностей в бизнесе.
Гарантийное письмо-документ, согласно которому риэлторская компания, его выдавшая, обязуется выплатить Агентству - партнеру денежное вознаграждение (с обязательным указанием суммы и срока выплаты), после наступления определенных обстоятельств.
Гарантийное письмо подписывает Руководитель риэлторской компании.
Удостоверение риэлтора-документ с фотографией, который подтверждает принадлежность сотрудника к агентству и его полномочия. Удостоверение – своеобразный знак качества, который подтверждает уровень профессионализма специалиста, а также гарантирует безопасность проведения сделок.
